AFINAL, O QUE SÃO INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS?

O mercado imobiliário ainda é visto por muitos como um ótimo segmento para se investir. Em tempos de crise, muitas pessoas têm retirado seu dinheiro de investimentos mais voláteis e novamente voltando seus olhos para os imóveis.

Um dos investimentos atuais no mercado imobiliário é a incorporação imobiliária. Talvez você não a conheça por este nome, mas provavelmente já viu algum anúncio de um apartamento vendido na planta, ou conhece alguém que comprou um imóvel deste modo, ou você mesmo conseguiu adquirir seu imóvel assim…

A incorporação imobiliária é exatamente a atividade de empresas especializadas na construção de edificações ou grupos de edificações que serão direcionados à venda. A incorporação engloba a construção e a comercialização das unidades construídas, venda esta que geralmente ocorre antes da finalização da obra, ao menos parcialmente.

Para se vender imóveis dessa forma é preciso obedecer a regras específicas relacionadas ao projeto e ao registro do empreendimento. As normas de incorporação estão previstas na Lei nº 4.591/64.

Tanto uma pessoa física quanto uma pessoa jurídica pode realizar a incorporação. Este tipo de negócio vem sendo realizado, na maioria dos casos através de contratos de parceria, na qual a obra é realizada em um terreno pertencente a outro proprietário: ocorre a incorporação de um imóvel a outro, o que se relaciona diretamente com o significado da palavra “incorporar”: reunir, duas ou mais coisas, em uma única estrutura.

Embora o dono de um terreno possa ser também o incorporador, a situação mais típica atualmente é de um incorporador “profissional” que procura um bom terreno e realiza um contrato de permuta para construir e comercializar e, posteriormente paga ao proprietário do terreno com unidades da edificação.

O diferencial da incorporação (e também o que faz com que ela obedeça a regras próprias) é que os imóveis são vendidos na planta ou enquanto estão sendo edificados e os recursos obtidos com as vendas são utilizados na própria obra. Assim, de certa forma, os compradores são investidores.

É importante observar que para poder efetivamente vender os imóveis “na planta” o empreendedor deve cumprir todos os requisitos legais e previamente registrar a incorporação junto ao Serviço Registral Imobiliário competente.

Para efetivo registro, o incorporador deve apresentar uma série de documentos, dentre os quais: o título de propriedade de terreno, certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativa ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; projeto de construção conforme aprovado pelas autoridades competentes, com respectivo alvará; memorial descritivo das especificações da obra projetada e minuta da futura convenção de condomínio.

Uma das obrigações do incorporador é entregar o prédio de acordo com o projeto de construção e o memorial descritivo, no prazo especificado no memorial. Embora construtoras possam também ser incorporadoras, a incorporadora pode simplesmente contratar uma construtora para formular e executar os projetos do empreendimento.

Mas é importante frisar que, mesmo que a obra se dê através da contratação de um terceiro, o incorporador não fica isento de responsabilidade, pois é dele a responsabilidade sobre a obra, pois é ele que representa os interesses dos compradores e, por isso, tem responsabilidade legal sobre gestão de propriedades de terceiros.

Interessante, né? Você sabia que para poder vender um imóvel na planta existiam regras tão específicas? Sabendo disso, uma das melhores maneiras de se resguardar ao comprar um imóvel assim é verificando as credenciais e experiência do incorporador e também o registro do empreendimento no cartório da cidade.

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