Conheça o PL 1179/2020 que dispõe sobre locação de imóveis durante a pandemia e saiba como negociar seu aluguel pelas novas regras

A pandemia do coronavírus e os efeitos no projeto de lei 1179/2020

O mundo nunca esteve tão globalizado:  por todos os países, pessoas de todas as classes sociais e profissões, estão atentos às notícias diárias e aos efeitos da pandemia do Coronavírus – Covid 19, efeitos que afetarão a todos, de algum modo, direta ou indiretamente, já que, por todo o mundo, milhões de pessoas encontram-se em quarentena, com suas atividades paralisadas, seja de forma parcial ou total.

Assim, é indiscutível que os efeitos da doença, que já são sentidos na empregabilidade e na renda, não deixarão de gerar repercussões no mundo jurídico, especialmente na conservação dos contratos, pois diversas relações privadas já foram ou serão abaladas por este contexto peculiar, dentre estas relações as relações imobiliárias, com destaque para as relações locatícias.

Estimulados por este contexto peculiar, alguns governos editaram leis que adentram o âmbito do Direito Privado, com um caráter excepcional e transitório, como o caso da Alemanha, Portugal, Espanha, Itália e Estados Unidos da América.

No Brasil, o Senado já aprovou um Projeto de Lei neste sentido, PL 1.1179/2020, que seguiu para deliberação da Câmara dos Deputados, reconhecendo o ambiente de insegurança jurídica crescente trazido pela crise pandêmica.

O projeto, que tratou de temas que abrangem diversas áreas do Direito, como prorrogação e suspensão de prazos e alguns temas específicos de cada área, inclusive as relações locatícias.

Inicialmente o projeto apresentou dois artigos neste tema, o art. 9º, vedando a concessão de decisão liminar de despejo em ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020, que foi considerado o marco inicial do período excepcional. O artigo deixa claro que o locador poderá retomar o
imóvel nas hipóteses de necessidade para uso próprio ou
de familiar bem como nos casos de obras públicas ou de locação
profissional.

Este artigo, no substitutivo aprovado, com as emendas recebidas ficou com o seguinte teor:

CAPÍTULO VI


Das Locações de Imóveis Urbanos

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel
urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, I, II, V, VII,
VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de
2020.
Parágrafo único
. O disposto no caput deste artigo aplica-se
apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020

O outro artigo, seguinte a este, seria um direcionamento muito esperado por alguns locadores e locatários sobre como lidar com seus aluguéis e assegurava que inquilinos que, desde que comprovassem ter sofrido
perda ou redução de remuneração, pudessem suspender o pagamento das parcelas de aluguel até outubro. Depois disso, começariam a pagar as parcelas até então suspensas, porém de modo parcelado e diluído no pagamento das parcelas vincendas, 20% a cada mês.  

Este artigo, entretanto, foi removido no substitutivo aprovado, mediante emendas parlamentares apresentadas que argumentaram especialmente no sentido de que sua redação analisara apenas a perspectiva do locatário, desconsiderando que, no Brasil, muitos locadores, dependem do aluguel para pagar suas despesas ou até mesmo custear a moradia em um outro imóvel.

Ademais, o texto inicial focava em imóveis residenciais, entretanto, grande parte da problemática atual em torno das relações locatícias está ligada a imóveis alugados para fins comerciais, já que grande maioria dos comércios pelo país se encontra fechada por tempo indeterminado.

A negociação privada como solução

Embora o dispositivo que trataria da suspensão/parcelamento de aluguel tenha sido retirado do projeto enviado à Câmara dos Deputados, sua presença no projeto original serviu para ressaltar a importância do tema e a real necessidade de que sejam repensados estes tipos de relações privadas no momento.

Fato é que muitos locatários, especialmente comerciantes, não conseguirão honrar o pagamento de seus aluguéis e, para solucionar este problema existem dois caminhos: um conflituoso e outro alternativo – a negociação, que na verdade merece ser considerado a melhor opção na atual conjuntura.

Pela via judicial, o locador que não receber, poderá optar pela ação de cobrança ou de despejo, ressaltando-se que, com a efetiva aprovação do projeto de lei que tratamos neste artigo, já não terá a possibilidade de, no caso do despejo, conseguir uma liminar para retomar o imóvel e recolocá-lo no mercado.

No caso do locatário, o ordenamento jurídico brasileiro já dispõe de ferramentas para autorizar, a depender do caso concreto, a revisão contratual e que podem ser usadas como fonte de argumentos, a exemplo dos arts. 317 e 478 do Código Civil e de alguns dispositivos específicos da Lei de Locações, a saber os arts. 17 e 18.

Inclusive já temos notícias de algumas ações que foram distribuídas neste sentido, como exemplo do processo 0709038-25.2020.8.07.0001, no qual o Juízo da 25ª Vara Cível de Brasília, deferiu antecipação de tutela para suspensão de cláusula e aluguel mínimo em contrato de locação em um shopping center durante a duração das medidas de restrição ocasionadas pela pandemia.

Também no TJDFT, nos autos 0707596-27.2020.8.07.000, neste caso em sede de recurso, foi deferida uma revisão no valor de aluguel pago por um escritório de Advocacia nos meses de março, abril e maio deste ano.

Trecho interessante dessa decisão pode mostrar uma tendência do Judiciário a conceder uma revisão/suspensão do aluguel:

“As atividades econômicas são baseadas na troca de serviços, bens e circulação de capital e estão completamente imbricadas a relações jurídicas inúmeras. Em situações de crise econômica, em razão da disfuncionalidade das trocas, as relações jurídicas tencionam-se, deságuam em pretensões resistidas, e, ao fim, em causas levadas ao Poder Judiciário.

O Poder Judiciário deve ser fonte de Segurança Jurídica. Por isso, em termos ditos normais, tem de ser fiador da execução dos contratos, da execução de garantias, da estabilidade dos pactos, havendo a prevalência, pois, do Princípio da Obrigatoriedade dos Contratos.

Em situações como a presente, de calamidade, entretanto, o Poder Judiciário deve atuar de forma a mitigar as consequências da crise, distribuindo os prejuízos econômicos de forma adequada, de maneira a não agravar mais ainda a situação de depressão econômica. ”

Mesmo considerando que, no Judiciário, venha a ser consolidada essa tendência decisória, existem bons argumentos para considerarmos a negociação ainda o melhor caminho: o primeiro é o excesso de demandas judiciárias, que não será diferente em época de COVID 19 e já é um dos principais pontos levantados para o uso de métodos alternativos de solução de conflitos e pode ocasionar uma morosidade na decisão para as partes.

O segundo, com caráter mais subjetivo, merece ser considerado por locatário e locador: o contrato foi firmado em uma situação de interesse para ambas as partes e, não fosse um motivo externo e superveniente, continuaria sendo interessante a ambos mantê-lo?

Numa locação comercial, por exemplo, não apenas o locador obtém uma renda com o aluguel, como o locatário obtém sua renda também por ter o ponto que considerou ideal para instalar sua atividade. Um conflito judicial poderá por fim a essa relação antecipadamente, mesmo com o deferimento da suspensão do aluguel, será mesmo necessário envolver a outra parte no desgaste que pode ser gerado por uma demanda judicial?

Assim, lembrando sempre o princípio da boa-fé, é de se esperar, em sendo tal contrato bem cumprido até o momento, ou seja, aqui excluímos aqueles casos de locatários que constantemente atrasam seus pagamentos ou são comumente inadimplentes, que haja o interesse em promover a manutenção da relação locatícias pós cenário de crise e isso provavelmente será possível com a busca conjunta e amigável de uma solução que considere a situação dos dois lados contratantes.

Hello, gostou do post? Então deixe aqui seu comentário. Beijos

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google

Você está comentando utilizando sua conta Google. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s